メルマガバックナンバー117


セブの不動産も2016年、17年問題と言われる様に、
多くのコンドミニアムの開発がされ、賃貸付が難しいと言われてきた。


その不動産もようやく完成が出来、
今は内装依頼を多く受けている状況。


さて海外不動産を検討している人が必ず、
聞くことが「海外不動産は儲からない」というもの。


確かにこれは正解であり間違えでもある。


というのも日本の不動産と海外不動産は違う性質だからだ。


日本の不動産の場合は、
銀行から融資を受けて1棟の物件の購入して賃貸し、
インカムゲインを狙うと言うのが王道だと思う。


然し、海外不動産の場合は、
土地の所有権の問題からコンドミニアムへ投資となっていく。
そしてインカムよりキャピタルを狙っていく。
(インカムはオマケみたいなもの)

Real-Estate-Finance-1



日本では区分マンションへの投資をしている人はおそらく少なく、
積極的に区分へ投資する人も珍しいのでは無いだろうか?


区分マンションへの投資のデメリット
・空室が出やすい
・管理が大変
・キャッシュフローが悪い
などなど


実はヤマヲの知り合いは日本の区分への投資で成功している人がいる。
この人は中古の区分を現金購入して数百と区分を所有している。


空室が出ようが、キャッシュで購入し、
他の物件でカバー出来るので利益が出るという。


管理会社さえいい所を見つければ、
デメリットを減らせるという。


ここに海外不動産を成功に導くことがあり、
海外不動産をローンで購入するのではなく、キャッシュで購入する。


あくまでメインで稼ぐのは日本で行い、
分散とキャピタルと言う意味で海外不動産を活用する訳だ。


ヤマヲの場合、
フィリピンの日系不動産の様にプッシュしない。


ヤマヲのお客さんは、
こうしてブログやメルマガで問い合わせてくれた人や
紹介で購入された人のみ。


それは投資出来る人が限られているから。


1;700万円(スタジオ)から4,000万円(3ベット)ほどをキャッシュで払える資金力。
2;インカムに頼らずキャピタルを狙える時間の余裕が有る人。
3;フィリピンという制度や環境を受け入れれる度量。
4;日本とは違う海外不動産の特性。


最低この4つを兼ね備えていないと、
海外不動産投資は向かないと思っている。


投資家;一撃で700万円ー4,000万円はキツイな。
    それなら日本で頭金に使ってもう数棟投資ができるし。

投資家;キャピタル狙いって結局どうなるんだ!
    数倍狙いだとしても根拠が無いじゃないか!

投資家;フィリピンのアバウトな環境が信用できない。


このような人はまず、海外不動産投資を止めておいた方がいい。
フィリピン不動産は投資出来る人がある程度限られる。


一時期フィリピン不動産はプレビルドという形で月5万円程度で海外不動産を投資する、
というのが流行ったがこれによって上記を満たしていない人が多く購入し

残金の支払いで
結局耐えきれなくなり、急いで売却=損をしたという現状がある。


結果、海外不動産は儲からないという話が出ている訳だ。





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